Несостоявшийся рай для инвесторов
Одни ехали полюбоваться, и правда, неземными красотами «встречи земли и моря» — просто отдохнуть, другие ставили еще и практические цели – прикупить пару соток земли для возведения на ядранском (так в старину называлось Адриатическое море) берегу домика или виллы, иные покупали уже готовые апартаменты и другую недвижимость. Самые «крутые», осмотревшись, замахивались на миллионные вложения в виде инвестиций в строительство целых комплексов недвижимости или больших современных гостиниц. Ведь Черногория – страна развивающегося туризма, который и является ее кровеносной системой. А теперь дорогие инвесторы, настало время немного поесть дегтя:
Первые результаты инвестиционного бума в черногорские проекты по недвижимости вызвали у ее руководства и населения (значительная доля вложений приходилась на частных российских инвесторов, скупавших все подряд в надежде, что рост цен не закончится никогда, и купленное задешево принесет через несколько лет баснословные прибыли) небывалый энтузиазм. Осторожные трезвые голоса аналитиков, предупреждавших о том, что создается искусственный ценовой «пузырь», кажется, мало кто услышал.Самые предприимчивые россияне ухитрялись даже взять под невысокий процент кредиты в России у «своих» банков, перевести деньги на счета черногорских, положить их там под высокий процент на депозит, взять ссуду уже у местных банков под залог переведенных из России и прикупить 5-10 недостроенных объектов. С тем, чтобы с выгодой перепродать катастрофически, можно сказать, растущую в цене недвижимость, не только вернув российские и черногорские кредиты, но и получив после завершения всей «комбинации» 200-300% прибыли.
По некоторым экспертным данным, в 2005 году приток инвестиций в Черногорию составил почти 400 млн евро (для страны с 600-тысячным населением это огромная цифра). Еще выше он оказался в 2006 году – более 600 млн. В следующем, 2007-м, вложения в собственность достигли рекордной суммы – 1 млрд евро. Но уже в кризисный 2008 год почти четверть потенциальных инвесторов (судя по динамике роста) так и не дошли до черногорских пенатов. Самое популярное объяснение – всех свалил мировой кризис. Отчасти это так. Но только отчасти.
Как отмечало на днях информационно-новостное издание Montenegro Today, все громкие анонсы от мировых инвесторов о возведении в стране Черных Гор современных гостиниц, апартаментов, развлекательных центров, торговых залов, яхт-клубов, гольф-полей и всего прочего, что сопутствует развитию туристической индустрии, оказались всего лишь радующими слух заявлениями. И об этом свидетельствуют факты.
Например, в плане социально-экономического развития Черногории на ближайшие годы особое внимание уделено малоразвитым и депрессивным регионам. В частности, речь идет о приалбанском Ульцине. Этот черногорский городок, что в нескольких часах езды от Тираны, столицы Албании, оказался в трудном положении. Несмотря на великолепные, самые лучшие во всей Черногории пляжи длиной 13 километров под названием «Велика пляжа» с почти черного цвета песком, и сам Ульцин, и его береговые полосы пребывают в плачевном состоянии. На всем лежит печать синдрома сведения концов с концами. Город (старый и современный) и пляжи требуют серьезных инвестиций.
По словам министра экономического развития Бранимира Гвозденовича, обустройство «Великой пляжи» — «самый большой проект, который предлагается для инвесторов, в течение следующих 20 лет в него планируется вложить более 20 млрд евро». Об этих инвестициях речь идет уже, как минимум, лет пять. Арабские шейхи, которые положили глаз на «Велику пляжу» и прелестное местечко рядом – «Ада Бояна», — как отмечается в Montenegro Today, — уже не раз присылали своих представителей во главе с принцем Мухаммедом для переговоров с властями, потратили немало денег на консультантов и «предтендерную» подготовку документации, однако в результате сам тендер не состоялся – никто не заявил о своем желании вложиться в этот проект. (Как пишут в местной печати, одной из заинтересованных сторон выступал российский магнат Роман Абрамович, но и он, в конечном итоге, отказался от этой идеи.)
Много разговоров и обещаний было со стороны инвесторов из Абу-Даби (ОАЭ) и по поводу новостроек на Будванской Ривьере. Здесь на «Словенской пляже» они собирались возвести роскошный «7-звездочный» отель-небоскреб. Но пока нет даже намека на начало работ. Так и остались нереализованными намерения строительства отелей, апартаментов, другой туристической инфраструктуры, о которых время от времени громко заявляли известные мировые компании «Хилтон», «Ритц», «Кемпински», «Шератон». Обещала черногорцам златые горы и одна из египетских компаний, собираясь возвести неподалеку от экзотического острова святого Стефана комплекс апартаментов и большой современный отель. На горе Спас близ Будвы несколько лет назад отхватил кусок земли бельгийский инвестор, пообещав возвести отели и гольф-площадку, однако никаких признаков продвижения этих идей в жизнь пока замечено не было.
Остается красивой сказкой на ночь и проект Ostrv Cvijeca («Остров цветов»), что вблизи острова Святого Марка в Бока-Которском заливе. Размер цветочного острова — 120 тыс. квадратных метров. Этим предложением заинтересовались было россияне: одна из компаний намеревалась создать здесь специальный комплекс гостиниц для эксклюзивного отдыха. По оценкам экспертов, проект потребует около полумиллиарда евро. Все это так и остается пока на бумаге.
Отказалась от всех своих заявлений и миллионных планов, простиравшихся от Адриатического побережья до Скадарского озера в глубине страны, и венгерская компания Trignanit. После изучения местной ситуации «забыло» о своих заявлениях об инвестициях и участиях в тендерах и семейство магнатов Ротшильдов. Заморожены планы строительства и одной из русских компаний, купившей поблизости от Сутоморе (маленький грязный депрессивный городок на берегу Адриатики) за 50 млн евро кусок земли. И таких примеров – десятки.
Кризис на рынках инвестиций в Черногории явно затянулся. И причина его, как видится, не только во всеобщем мировом финансовом и экономическом провале. Многие эксперты, инвесторы и риэлторы указывают, что одной из составных подобной ситуации является непродуманная внутренняя политика в отношении инвесторов. Несмотря на то, что за последние годы власти Черногории, стремясь в ЕС и НАТО, многое сделали для создания более цивилизованного инвестиционного климата, этого оказалось недостаточно для удержания высокой инвестиционной планки.
Серьезных мировых инвесторов с большим опытом строительства не привлекает перспектива неразрешенных земельных конфликтов (часто нельзя понять, кому принадлежат наделы), волокита с оформлением документов в собственность, которая затягивается на годы, несовершенное законодательство (например, ты купил старый отель, но снести и построить на его месте новый нельзя, потому что земля под ним не принадлежит хозяину гостиницы), неповоротливость местных административных клерков, а зачастую и коррупционные притязания. Известно, что утрата темпов инвестирования, проволочки – все это не способствует успешному бизнесу, который не является благотворительным фондом и заинтересован только и исключительно в том, чтобы деньги делали деньги.
Отпугивает инвесторов и неразвитая, во многом еще патриархальная инфраструктура – на всем побережье до сих пор не могут разрешить проблему сточных вод в море. Из-за этого каждый сезон болеют купальщики, подхватывая вирусы и прочую канализационную дрянь. Кроме того, в Черногории – одни из самых высоких в Европе цен на электроэнергию.
На этом фоне углубляется в стране коллапс и на рынке жилой недвижимости. Продолжаются сокращение численности сотрудников в риэлтерских агентствах и закрытие таких компаний. Если в 2008-мпродажи квартир упали повсеместно до 40%, то сейчас эта цифра выросла от 50 до 60% — в разных местах. Если на квартиры кое-как и появляется вялотекущий спрос, то дома практически перестали продаваться.
Отчасти причиной кризиса на рынке жилой недвижимости в течение последних нескольких лет были сами черногорские власти, которые, полагая, что защищают страну от тотальной продажи иностранцам, отменили закон, по которому зарубежные физлица могли покупать землю вместе с домом. Из-за этого иностранные граждане практически перестали покупать и дома. Это непродуманное изменение закона ощутимо ударило по инвестиционным ожиданиям и инородцев, и Черногории, лишив первых возможности купить здесь недвижимость, а вторую - притока миллионов евро в казну. Некоторое время назад закон был снова изменен в пользу зарубежных приобретателей. Однако пока это запоздалое исправление ошибки не изменило ситуацию к лучшему — кризис становится всеобъемлющим, сильнее ударяя по социуму. А доски объявлений все больше заполняются предложениями иностранцев о продаже купленных ранее домов и квартир.
Выход из затянувшейся стагнации в инвестиционной сфере один: власти следует немедленно заняться системным анализом происходящего в стране, более активно разрешать и на законодательном уровне, и практически проблемы, возникающие у больших и малых инвесторов, вложивших свои кровные в пока еще так и не состоявшийся для них обещанный рай на черногорской земле.
О маленькой прелестной и уютной стране Черногории стало известно всему миру со времен воспевшего ее красоты английского поэта лорда Байрона, отметившего, что «когда сеялись жемчужины природы, на эту землю пришлась целая пригоршня». Похоже, свою вторую «минуту славы» она получила уже в наше время благодаря паломничеству, прежде всего — россиян, на эти благодатные земли. Пик бешеной популярности черногорской полоски Адриатического моря (как раз напротив Италии) пришелся на 2005-2007 годы, когда на два ее микроскопических по европейским меркам аэропорта — в Тивате и Подгорице — ежедневно приземлялось от четырех до семи лайнеров, битком забитых только российскими искателями красивой заморской жизни
О маленькой прелестной и уютной стране Черногории стало известно всему миру со времен воспевшего ее красоты английского поэта лорда Байрона, отметившего, что «когда сеялись жемчужины природы, на эту землю пришлась целая пригоршня». Похоже, свою вторую «минуту славы» она получила уже в наше время благодаря паломничеству, прежде всего — россиян, на эти благодатные земли. Пик бешеной популярности черногорской полоски Адриатического моря (как раз напротив Италии) пришелся на 2005-2007 годы, когда на два ее микроскопических по европейским меркам аэропорта — в Тивате и Подгорице — ежедневно приземлялось от четырех до семи лайнеров, битком забитых только российскими искателями красивой заморской жизни
